Opšti uslovi poslovanja

Preduzetnika Dozet Zorice PR

Agencije za nekretnine “Direkt” Pančevo

Opšte odredbe

Opštim uslovima poslovanja preduzetnika Dozet Zorice PR Agencije za nekretnine “DIREKT” Pančevo, Ul.Oslobođenja 10 A, lokal br. 1, matični broj: 67248368, PIB: 113999738, koja je upisana u Registar posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti pod brojem 1736 Rešenjem Ministarstva unutrašnje i spoljne trgovine br. 000319872 2023 14830 003 003 033 019 (u daljem tekstu Posrednik), uređuju se međusobni odnosi Posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i fizičkog ili pravnog lica, koji sa Posrednikom zaključuje Ugovor o posredovanju u cilju zaključenja određenog pravnog posla koji se tiče prometa ili zakupa nepokretnosti (u daljem tekstu Nalogodavac), u skladu sa članom 28 Zakona o posredovanju u prometu I zakupu nepokretnosti.

Ugovor o posredovanju

Zaključenjem ugovora o posredovanju, Nalogodavac potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu nepokretnosti. Ovi Opšti uslovi poslovanja su istaknuti na vidnom mestu u poslovnom prostoru Posrednika, čime je Posrednik omogućio Nalogodavcu da se sa istima upozna. Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju Nalogodavac i Posrednik u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa Zakonom o elektronskoj trgovini, čime se uređuju njihova međusobna prava i obaveze.

Ponuda nepokretnosti

Ponuda nekretnina zasniva se na podacima koje je Posrednik dobio od Nalogodavca, usmenim, pisanim ili elektronskim putem, ili neposrednim opažanjem prilikom pregleda nepokretnosti. Posrednik zadržava mogućnost greške u opisu nepokretnosti, kao posledicu pogrešno dobijenih podataka od Nalogodavca, ili promene uslova prodaje, kao i mogućnost da je oglašena nepokretnost već prodata, odnosno da je Nalogodavac odustao od prodaje, a da o tome nije blagovremeno obavestio Posrednika.

Obaveze posrednika

Posrednik se, u zavisnosti od vrste Ugovora o posredovanju i njegovih odredaba, obavezuje da će obavljati sledeće:

1) nastojati da nađe i dovede u vezu s nalogodavcem lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju;

2) dati nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;

3) izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja, i upozoriti nalogodavca naročito na:

(1) moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti;

(2) upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti;

(3) postojanje prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;

4) obaviti potrebne radnje radi prezentacije nepokretnosti na tržištu, postaviti oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti shodno nameni, vrednosti objekta i svojoj poslovnoj politici i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;

5) omogućiti pregled nepokretnosti;

6) posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do zaključivanja ugovora;

7) čuvati podatke o ličnosti nalogodavca i po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi s tom nepokretnosti ili s poslom za koji posreduje;

8) obavestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate

9) da od nalogodavca pribavi kopiju lične karte ili očitanu ličnu kartu ako poseduje čip, odnosno drugi dokaz o identitetu nalogodavca

10) da dovede u neposredan kontakt kupca i prodavca i vrši adekvatnu prezentaciju nepokretnosti prilikom razgledanja iste;

11) da učestvuje u pregovorima uz nastojanje da dođe do zaključenja ugovora o kupoprodaji/zakupu predmetne nepokretnosti;

12) da obezbedi usluge advokata vezanu za izradu predugovora, ugovora i ostale potrebne dokumentacije i pruža punu pravnu sigurnost u realizaciji predmetne prodaje;

13) da organizuje overu predugovora, odnosno ugovora kod Javnog beležnika i da prisustvuje kod zaključenja pravnog posla;

14) da prisustvuje isplati kupoprodajne cene i primopredaji nepokretnosti;

15) da vodi evidenciju o posredovanju i o potposredovanju;

Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu vezu s drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je Nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je:

• neposredno odveo, ili uputio Nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti;

• organizovao susret između Nalogodavca i trećeg lica (ili njegovog predstavnika-punomoćnika, srodnika i sl.) radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla;

• Nalogodavcu saopštio ime, broj telefona ili e- adrese trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti.

Posrednik ima pravo da, uz saglasnost nalogodavca (prodavac/zakupodavac) fotografiše ili napravi video zapis nepokretnosti čiji promet je ugovoren ugovorom o posredovanju.

- Sve fotografije, video zapisi i tekstualni opisi nepokretnosti, koje je za potrebe oglašavanje i prezentaciju nepokretnosti sačinio Posrednik, predstavljaju isključivu intelektualnu svojinu Posrednika, te Nalogodavac ni treća lica nemaju prava da ista koriste, objavljuju, umnožavaju i stavljaju u promet bez prethodne saglasnosti Posrednika, koja se daje u pisanom ili elektronskom obliku;

- Sačinjene fotografije, odnosno video zapise Posrednik ne sme koristiti u druge svrhe, osim u svrhu prezentacije predmetne nepokretnosti potencijalnom kupcu/zakupcu, odnosno oglašavanje iste postavljanjem na oglasa na internet.

Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun Nalogodavcu, u skladu sa zaključenim Ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja.

Posrednik i Nalogodavac će zaključenjem aneksa ugovora o posredovanju ugovoriti uslove pod kojim će Posrednik izvršiti dodatne usluge.

Posrednik nema obavezu da u ime Nalogodavca vrši bilo koje radnje u cilju prikupljanja dokumentacije i rešavanja pravnog statusa nepokretnosti koja je predmet prodaje/zakupa.

Posrednik je dužan da u ugovoru o posredovanju posebno upozori Nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

Obaveze nalogodavca

Nalogodavac se, u zavisnosti od vrste Ugovora o posredovanju i njegovih odredaba, obavezuje da će obavljati sledeće:

1) obavestiti posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja;

2) dati posredniku na uvid originale isprava koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti, pravu preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu koja postoje na predmetnoj nepokretnosti

3) posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla omogućiti razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;

4) obavestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i dr;

5) predati posredniku overene kopije svih isprava kojima dokazuje pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet posredovanja, prilikom zaključenja posredovanog pravnog posla - predugovora ili glavnog ugovora u vezi sa prometom ili zakupom nepokretnosti;

6) isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, nadoknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;

7) obavestiti posrednika o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od dana nastale promene.

Ako nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaključi ugovor o posredovanju protivno načelu savesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

8) da Posredniku prezentuje svu originalnu dokumentaciju kojom dokazuje pravo kojim raspolaže na predmetnoj nepokretnosti (imovinsko-pravna, projektna, tehnička, urbanistička, građevinska i dr.);

9) da dostavi Posredniku kopiju lične karte, ili očitanu ličnu kartu ukoliko poseduje čip, odnosno drugi lični dokument kojim se dokazuje identitet Nalogodavca;

10) da obavesti Posrednika o brojevima telefona i adresi elektronske pošte koje koristi, kao i da u slučaju promene svojih kontakt podataka bez odlaganja obavesti Posrednika;

11) da u slučaju prodaje/davanja u zakup predmetne nepokretnosti po nižoj ceni/zakupnini od cene koja je dogovorena sa Posrednikom, a da nije obavestio Posrednika u pisanom obliku, obavezan je da Posredniku plati troškove angažovanja, kao i da naknadi sve oblike štete koje je Posrednik pretrpeo;

12) da neposredno pre overe kupoprodajnog ugovora izmiri sva potraživanja u vezi sa korišćenjem predmetne nepokretnosti (infostan, struja, porez na imovinu, itd...) i o tome dostavi dokaz Posredniku;

13) da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu i ako je to posebno ugovoreno, nadoknadi Posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;

14) da odmah obavesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost (ili sa njim povezano lice) pokazalo interesovanje da bez posrednika zaključi ugovor/predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posledica rada posrednika.

Ekskluzivno posredovanje

Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost koja je predmet Ugovora o posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa.

- Ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nepokretnosti, za koji je posredovao drugi posrednik, ili lično, bez posredovanja bilo kog posrednika, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.

Ostvarivanje prava na posredničku naknadu i dodatni troškovi

Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku naknadu stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik posredovao.

Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora, za koji je posredovao, u skladu sa prethodnim stavom.

Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge posrednika, utvrđeni su Cenovnikom posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja.

Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug, potomak, roditelj, kao i druga lica povezana sa licem sa kojom je posrednik doveo u vezu nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Povezanim licima će se, pored navedenih srodnika, smatrati i roditelji bračnog druga, njegova braća i sestre, kao i pravno lice koje je u vlasništvu (suvlasništvu) potencijalnog kupca, ili njegovih srodnika navedenih u ovom stavu, odnosno u kom ima znatan uticaj, kao i lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nepokretnosti.

Posrednik ima pravo u visini ugovorene ukupne posredničke naknade prethodno opisane pod tačkom 1. ovog člana posredovati i za drugu stranu tj. kupca kao drugog nalogodavca, te ima pravo ponuditi nekretninu i drugim ovlašćenim posrednicima koji na osnovu svojih ugovora o posredovanju u kupovini nekretnine zastupaju svoje kupce kao nalogodavce. Po ovom ugovoru o posredovanju posrednik ima pravo učestvovati u svim pregovorima svog nalogodavca i bilo kojeg kupca s kojim ga je doveo u vezu, kao i kupca koji je istovremeno drugi nalogodavac.

Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati Posredniku koji mu je omogućio razgledanje predmetne nepokretnosti, odnosno koji ga je prvi upoznao sa predmetnom nepokretnošću.

- u slučaju da je Nalogodavac (kupac/zakupac) razgledao predmetnu nepokretnost posredstvom drugog posrednika ili sam, pre nego što mu je posrednik istu pokazao, obavezan je da o tom upozna Posrednika kako se ne bi dupliralo razgledanje, te kako bi se izbegli potencijalni sporovi između Nalogodavca i Posrednika i posrednika međusobno, a u slučaju da to ne učini, smatraće se da je nepokretnost prvi put pogledao posredstvom Posrednika.

Kupac/zakupac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da neposredno pre razgledanja nepokretnosti potpiše Posredniku potvrdu o gledanju nepokretnosti, u kojoj potvrđuje da je predmetnu nepokretnost pogledao posredstvom Posrednika.

- u slučaju da kupac/zakupac odbije da potpiše zapisnik iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da mu predmetnu nepokretnost pokaže.

- u slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepokretnost kupcu/zakupcu i pored odbijanja da potpiše zapisnik, pa kupac/zakupac ili sa njim povezana lica, zaključi ugovor o prometu/zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem/zakupodavcem doveo Posrednik će se dokazivati drugim dokaznim sredstvima – svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama i sl.

Prodavac/zakupodavac u svojstvu nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati posredniku koji ga je prvi doveo u vezi sa potencijalnim kupcem/zakupcem. U slučaju da Posrednik dovede u vezu sa nalogodavcem (prodavcem/zakupodavcem) lice koje je već razgledalo predmetnu nepokretnost, obavezan je da o tom upozna Posrednika, kako bi se izbegli potencijalni sporovi između nalogodavca i posrednika i posrednika međusobno, a u slučaju da to ne učini, smatraće se da je Nalogodavac sa potencijalnim kupcem/zakupcem, prvi put doveden u vezu posredstvom Posrednika.

Ako nakon prestanka važenja ugovora o posredovanju, na osnovu otkaza nalogodavca, a u roku ne dužem od godinu dana od dana prestanka važenja ugovora, nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da posredniku plati ugovorenu posredničku nagradu u celini, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Ako pod uslovom i u roku iz prethodnog stava, nalogodavac zaključi pravni posao koji je u značajnoj meri rezultat posrednikovog posredovanja pre prestanka važenja ugovora o posredovanju, dužan je da plati posredniku srazmernu posredničku naknadu, osim ako je ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Posrednik, odnosno potposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa Nalogodavcem u svoje ime, kao ugovorna strana, zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor sa Nalogodavcem zaključi lice koje za posrednika, odnosno za potposrednika obavlja poslove posredovanja.

Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu (u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim u slučaju više sile ili ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.

Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kojom se dokazuje svojina na predmetnoj nepokretnosti (izvod iz katastra i sl.), a koja je potrebna za promet predmetne nepokretnosti snosi nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno u ugovoru o posredovanju.

U slučaju da do zaključenja ugovora ne dođe zbog odustanka Nalogodavca protivno načelu savesnosti i poštenja, Posrednik u celosti zadržava do tada primljeni iznos posredniče naknade.

U slučaju da ne dođe do realizacije posla posredovanja krivicom Nalogodavca, Posrednik ima pravo da od Nalogodavca naplati sve troškove angažovanja Posrednika.

Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspeh posredovanja da i zatraži da mu se unapred plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u ugovoru o posredovanju.

Odgovornost za štetu

Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.

Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom ugovoru (predugovoru).

• Posrednik ne odgovara Nalogodavcu ukoliko i pored potrebne brižljivosti i posvećenosti ne uspe da dovede u vezu Nalogodavca i kupca.

• Posrednik nije u obavezi da utvrđuje površinu nepokretnosti, pa ne snosi odgovornost ako površina nije u skladu sa površinom koja je utvrđena u ispravama koje se odnose na predmetnu nepokretnost;

• Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane (osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu, a on tu informaciju prikrio od kupca).

Prestanak važenja ugovora posredovanju

Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom jedne od ugovornih strana u pisanom ili elektronskom obliku.

Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen, može se dati u svako doba (osim ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom ugovora) i ima pravno dejstvo od momenta dostavljanja istog drugoj strani.

Završne odredbe

Na odnose između nalogodavca i posrednika koji nisu regulisani Ugovorom o posredovanju niti su uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, primenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Zakona o prometu nepokretnosti, Zakona o obligacionim odnosima, kao i drugih zakonskih i podzakonskih propisa koji regulišu ovu oblast.

Ovi Opšti uslovi poslovanja su sastavni deo ugovora o posredovanju, istaknuti su na vidnom mestu u prostorijama posrednika i objavljeni na sajtu posrednika

U Pančevu Direktor

03.01.2024. godine Zorica Dozet